Bina özelliklerine göre değerlendirme
Doğru bina bilgisiyle başlayın
Yeni, mevcut, yüksek ve karma kullanımlı bina kavramları; ölçülen alan ve yükseklik kadar sonucu etkiler.
Yeni bina ne demektir?
19 Aralık 2007 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik, yeni ve mevcut yapılar için farklı uygulama hükümleri içerir. Yeni bina ayrımı ruhsat ve yapım durumuyla değerlendirilir. “Yeni boyanmış”, “yeni kiralanmış” veya “yeni işletme açılmış” olması binayı tek başına yeni bina yapmaz.
Mevcut bina ne demektir?
Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce yapı ruhsatı alınmış ve yapımı devam eden veya tamamlanmış yapılar için mevcut bina hükümleri gündeme gelir. M.138’deki özel kapsam ve kullanım değişikliği hükümleri ayrıca okunur. Bina yaşını tahmin etmek yerine ruhsat, kullanım izni ve proje belgeleri birlikte incelenir.
Kullanım değişikliği neden önemlidir?
Eski bir yapının kreş, bakım, sağlık, konaklama veya M.138’de sayılan başka kullanıma dönüştürülmesi uygulanan hükümleri değiştirebilir. Bazı dönüşümlerde yeni bina hükümleri aranır. Kullanım değişikliğini yalnız tabela değişimi gibi ele almak doğru değildir; gerçek faaliyet ve kullanıcıların tahliye kabiliyeti belirleyicidir.
Bina yüksekliği ve yapı yüksekliği
Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi veya imar planında ve yönetmelikte öngörülen yüksekliği anlatır. Yapı yüksekliği ise bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dahil yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğidir. Bazı özel hükümlerin farklı kabulü olabilir; her sistem için maddede adı geçen ölçü kullanılır.
Yüksek bina nedir?
M.4 tanımında bina yüksekliğinin 21,50 m’den veya yapı yüksekliğinin 30,50 m’den fazla olması esas alınır. İki sınırdan birinin aşılması önemlidir. Yüksek bina tanımıyla bir sistemin 30,50 m ya da 51,50 m özel zorunluluk sınırını birbirine karıştırmayın.
Kat alanı, toplam alan ve oturma alanı
Kat alanı ilgili seviyenin alanıdır. İşyerinin binada kullandığı katların toplam alanı, o işyerinin katlardaki alanlarının toplamıdır. Binanın toplam kapalı alanı başka işyerlerini ve kapsamına giren ortak bölümleri de içerebilir. Oturma alanı binanın zemindeki izidir; katların toplamı değildir. İtfaiye su verme bağlantısı gibi kontroller bu yüzden ayrı bir oturma alanı verisine ihtiyaç duyar.
Asma kat ve bodrum
Asma katı bağımsız bir inceleme olarak eklemek kişinin hangi seviyeden kaçacağını görmeyi sağlar. Bodrum kat sayısı bazı basınçlandırma ve erişim hükümlerinde etkili olur. Uygulamada toplam tam katlar bodrum, zemin ve normal katlarla; asma kullanım ayrı kat incelemesiyle belirtilir. Resmî proje ve özel maddenin kat sayımı her zaman ayrıca kontrol edilir.
Karma kullanım
Aynı binada depo, konut, ofis ve ticaret birlikte bulunabilir. Bütün yapıya küçük dükkânın kullanımını vermek de bütün mahalleri tek katsayıyla hesaplamak da hatalı olabilir. Ortak kaçış ve tesisat etkileri ile her bağımsız bölümün kendi tedbirleri ayrılır.
Tarihî yapılar
Tescilli tarihî yapı statüsü yalnız eski görünüm değildir. M.167/A–C ve koruma mevzuatı kapsamında özel değerlendirme gerekir. Yangın merdiveni, kapı veya cephe müdahalesi için koruma ve idari süreçler çözülmeden uygulama kararı verilmez.